전세보증금 지키는 법 — 등기부등본부터 보증보험 126% 룰까지

전세 계약은 인생에서 가장 큰돈이 오가는 거래 중 하나입니다. 그런데 계약서에 도장을 찍기 전 30분만 투자하면 대부분의 위험을 걸러낼 수 있습니다. 등기부등본 보는 법부터 보증보험 가입 조건, 보증금을 못 돌려받았을 때의 대응까지 순서대로 정리합니다.

1단계 — 계약 전에 확인할 서류 3종

① 등기부등본 (등기사항전부증명서)

인터넷등기소에서 발급합니다. 세 부분을 봅니다.

구분	확인할 것
표제부	주소·동·호수가 계약서와 정확히 일치하는지 (호수가 다르면 완전히 다른 물건)
갑구 (소유권)	등기부상 소유자 = 계약 상대방인지 / 가압류·압류·경매개시결정·가등기·신탁등기 유무
을구 (소유권 외)	근저당권 채권최고액, 전세권, 임차권등기 유무

근저당 안전선 계산법
등기부에 적힌 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액(보통 대출금의 110~120%)입니다.
(선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 주택 시세 ≤ 70~80% 이면 상대적으로 안전한 편입니다.
그리고 등기부는 계약 전 / 계약 당일 / 잔금일 아침 최소 3번 확인하세요.

② 건축물대장 (정부24, 무료)

• 위반건축물 표기가 있으면 → 전세보증보험 가입 불가, 대출 제한
• 용도가 '주택'인지 확인 — 근린생활시설을 주거용으로 개조한 이른바 '근생빌라'는 보증 가입이 안 됩니다

③ 임대인 미납 국세 열람

2023년부터 보증금 1,000만 원 초과 계약이면 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 계약서와 신분증을 들고 아무 세무서에나 가면 됩니다. 임대인의 미납 세금은 확정일자보다 후순위여도 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 반드시 확인해야 합니다. 열람 가능 기간은 계약 체결일부터 임대차 시작일(잔금일)까지입니다.

2단계 — 전세보증금 반환보증 가입

보증금을 못 돌려받을 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도입니다. 세 곳에서 운영합니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	HF (주택금융공사)	SGI 서울보증
가입 자격	누구나	HF 전세대출 이용자만	공인중개사 통한 계약
보증금 한도	수도권 7억 / 그 외 5억	수도권 7억 / 그 외 5억	아파트 한도 없음, 그 외 10억
보증료율(연)	연 0.1%대 초반~0.2%대	가장 저렴 (0.04~0.18%)	아파트 0.229% / 그 외 0.260%
할인	청년·신혼부부 최대 60%	우대가구 추가 인하	LTV에 따라 최대 30%

반드시 알아야 할 두 가지
① 가입 시기: 계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 가입할 수 있습니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 이내. 놓치면 다음 갱신까지 기다려야 하므로 잔금·전입신고 직후 바로 가입하세요.
② 126% 룰: 선순위 채권 + 내 보증금 합계가 공시가격의 126%(공시가격 × 140% × 90%)를 넘으면 가입 자체가 거절됩니다. 빌라·다가구는 이 기준에 걸리는 경우가 많으니 계약 전에 미리 계산해 보세요.

3단계 — 전세사기 주요 수법 7가지

1. 깡통전세·무자본 갭투자 — 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 신축 빌라를 자기 돈 없이 사들임
2. 동시진행 분양 — 분양가를 부풀려 시세인 것처럼 속이고, 세입자 보증금으로 잔금을 치름
3. 대리인 사기 — 위조 위임장을 든 대리인이 임대인 몰래 계약
4. 신탁부동산 사기 — 소유권이 신탁회사에 있는데 원 소유자가 동의 없이 계약. 이 경우 대항력 자체가 인정되지 않습니다
5. 확정일자 익일 효력 악용 — 잔금일 당일 오후에 근저당 설정
6. 다가구 선순위 보증금 은폐 — 다가구는 등기부에 다른 세입자 보증금이 안 나옵니다. 선순위 임차보증금 현황 확인서를 반드시 요구하세요
7. 바지 임대인 — 무자력자 명의로 수십~수백 채 보유

계약 전 최종 체크리스트

• 등기부등본 3회 확인 (계약 전 / 당일 / 잔금일 아침)
• 건축물대장 위반건축물·용도 확인
• 시세 확인 — 국토부 실거래가, 안심전세앱, KB시세. 전세가율 70~80% 이하 권장
• 임대인 미납 국세 열람
• 임대인 신분증 vs 등기부 소유자 대조 / 대리인이면 인감증명서 첨부 위임장 + 임대인 직접 통화
• 다가구면 선순위 임차보증금 총액 확인서 징구
• 신탁등기 있으면 신탁원부 열람 + 신탁사 동의서
• 공인중개사 등록증·중개사고 배상책임보험 확인
• 특약: "잔금일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리변동 금지, 위반 시 계약 무효 및 보증금 즉시 반환"
• 잔금일 당일 전입신고 + 확정일자 완료

4단계 — 보증금을 못 받았다면: 임차권등기명령

절대 그냥 이사하지 마세요. 전출하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다.

항목	내용
신청 시기	임대차 종료 후 보증금을 못 받은 경우 (종료 전에는 불가)
관할	임차주택 소재지 지방법원·지원 또는 시·군법원
효력	이사·전출해도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지
2023년 개정	임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 가능 (송달 회피 차단)
비용	소액. 임대인에게 청구 가능

가장 중요한 주의점: 법원 결정문을 받은 것만으로는 부족합니다. 등기부등본에 '주택임차권'이 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사하세요.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?
아닙니다. (선순위 채권최고액 + 보증금) ÷ 시세가 70~80% 이하면 경매로 넘어가도 회수 가능성이 있습니다. 다만 보증보험 가입을 계획한다면 공시가격 126% 기준을 먼저 계산해 보세요.

Q. 집주인이 보증보험 가입을 반대하면요?
2020년부터 임대인 동의 없이 가입할 수 있습니다. 반대할 권한이 없습니다.

Q. 계약 갱신할 때도 다시 가입해야 하나요?
네. 갱신 계약 기준으로 다시 가입해야 하고, 역시 갱신 후 계약기간의 1/2 경과 전에 신청해야 합니다.

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※ 2026년 8월 기준 공개 자료를 정리한 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 보증료율·가입 요건은 변경될 수 있으니 HUG(1566-9009)·HF·SGI 공식 안내를 확인하세요.